Resposta curta: a possibilidade de restringir ou impedir locações de curtíssima duração por plataformas como Airbnb depende da destinação do edifício, do conteúdo da convenção, da forma concreta de exploração da unidade e das deliberações condominiais. Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ decidiu que a exploração econômica reiterada de curta estadia pode ser incompatível com a destinação residencial e destacou a necessidade de aprovação de dois terços dos condôminos para alteração da destinação, nos termos do art. 1.351 do Código Civil.
Por que o tema não se resume a “o imóvel é meu, então posso fazer o que quiser”?
O direito de propriedade não é absoluto. No condomínio edilício, o proprietário exerce seus poderes sobre a unidade autônoma dentro de uma estrutura coletiva. O Código Civil garante o uso, fruição e disposição da unidade, mas também impõe deveres. Entre eles, o art. 1.336, IV, determina que o condômino dê à unidade a mesma destinação que tem a edificação e não a utilize de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade, à segurança ou aos bons costumes.
Por isso, a pergunta juridicamente correta não é apenas “é locação?”. É preciso investigar qual é a natureza da ocupação, com que frequência ocorre, que serviços são oferecidos, qual é a rotatividade, o que diz a convenção e qual é a destinação do edifício.
Locação por temporada e hospedagem são a mesma coisa?
Não necessariamente. A Lei 8.245/1991 disciplina a locação por temporada e permite contratos destinados à residência temporária por prazo não superior a 90 dias. Entretanto, o enquadramento de uma atividade realizada por plataforma digital não depende apenas do nome dado ao anúncio ou ao contrato. A análise pode considerar a dinâmica prática da exploração: altíssima rotatividade, oferta de serviços, multiplicidade de usuários, finalidade econômica estruturada e características semelhantes à hospedagem podem mudar o tratamento jurídico do caso.
O que decidiu o STJ em maio de 2026?
No REsp 2.121.055/MG, julgado pela Segunda Seção em 7 de maio de 2026, o STJ examinou a oferta reiterada de unidade residencial em plataformas digitais. O tribunal entendeu que a exploração econômica de curta estadia, nas circunstâncias do caso, poderia descaracterizar a destinação residencial. A decisão também relacionou a matéria ao art. 1.351 do Código Civil, segundo o qual a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos.
É importante não transformar um precedente em regra automática para qualquer situação. A conclusão jurídica continua dependendo dos fatos concretos, da convenção e da natureza da utilização da unidade.
Tema Repetitivo 1.443 do STJ: por que ele importa?
Em junho de 2026, o STJ afetou o Tema Repetitivo 1.443 para definir, em julgamento vinculante, se a previsão genérica de destinação exclusivamente residencial na convenção é suficiente para impedir locações de curta duração, mesmo sem uma cláusula expressa proibindo plataformas digitais. Enquanto não houver julgamento definitivo do tema, é prudente analisar cada caso sem afirmações absolutas.
Onde começa o direito do proprietário?
- usar e fruir sua unidade;
- celebrar negócios jurídicos lícitos;
- locar o imóvel, observadas a lei e as regras condominiais válidas;
- questionar judicialmente deliberações que violem a lei, a convenção ou direitos fundamentais do condômino.
E onde esse direito termina?
O exercício da propriedade encontra limites na destinação do edifício, na função social, nos direitos de vizinhança, na segurança e no sossego coletivo, além das regras validamente aprovadas pela coletividade. O proprietário não pode usar a unidade de forma que transforme, na prática, um condomínio residencial em estrutura de hospedagem incompatível com sua natureza sem enfrentar as exigências legais e convencionais aplicáveis.
O condomínio pode simplesmente aprovar uma proibição por maioria simples?
Não se deve generalizar. O quórum depende da natureza da deliberação. Há diferença entre regulamentar aspectos operacionais — por exemplo, cadastro de ocupantes e regras de acesso — e alterar a destinação do edifício ou impor restrição estrutural ao uso da propriedade. O art. 1.351 do Código Civil estabelece quórum de dois terços para alteração da convenção e para mudança da destinação do edifício ou da unidade. A redação vigente decorre da Lei 14.405/2022.
Quais regras o condomínio pode criar?
Respeitados a lei, a convenção e os quóruns necessários, é possível disciplinar questões de segurança e convivência, como identificação de ocupantes, acesso às áreas comuns, cumprimento do regimento interno, responsabilidade por danos e comunicação prévia. A regra deve ser objetiva, proporcional e aplicável de forma não discriminatória.
Multas: quando podem ser aplicadas?
A multa deve encontrar base na lei, na convenção ou no regimento aplicável e observar o procedimento previsto. Uma sanção sem fundamento, aplicada de forma seletiva ou sem permitir defesa pode ser questionada. Em situações de comportamento reiteradamente incompatível com a convivência condominial, o Código Civil prevê regime mais severo para o chamado condômino antissocial.
Exemplo prático 1: locação residencial de 60 dias
Imagine um proprietário que loca seu apartamento mobiliado por 60 dias a uma família transferida temporariamente para a cidade, sem serviços de hotelaria e sem rotatividade constante. A situação se aproxima da locação por temporada prevista na Lei do Inquilinato. Uma proibição condominial precisaria ser analisada à luz da convenção e da proporcionalidade da restrição.
Exemplo prático 2: estadias de uma ou duas noites durante todo o mês
Agora imagine dezenas de ocupantes diferentes por mês, check-in sucessivo, oferta recorrente e exploração econômica organizada. O grau de aproximação com atividade de hospedagem é muito maior. Nesse cenário, os argumentos ligados à destinação residencial e à segurança coletiva ganham peso.
Quais documentos devem ser analisados antes de qualquer medida?
- matrícula e instituição do condomínio;
- convenção condominial atualizada;
- regimento interno;
- atas das assembleias que trataram do assunto;
- comunicados e multas já aplicados;
- anúncios da plataforma e condições efetivas da ocupação;
- registros de ocorrências, se houver.
Síndico: antes de proibir ou multar
O síndico deve evitar decisões baseadas apenas em preferência pessoal. O caminho juridicamente mais seguro é identificar a regra existente, verificar o quórum adequado, documentar ocorrências concretas e submeter à assembleia aquilo que exige decisão coletiva. Uma deliberação formalmente defeituosa pode gerar anulação e custos para o condomínio.
Proprietário: antes de iniciar a exploração
Antes de anunciar uma unidade para estadias curtas, vale conferir a convenção, atas recentes e regras de acesso. Quando houver proibição ou conflito, a análise jurídica deve distinguir restrição válida de mera interpretação administrativa sem suporte normativo.
Perguntas frequentes
Airbnb é proibido em todos os condomínios residenciais?
Não. A resposta depende da convenção, da destinação e da forma concreta de utilização.
A convenção precisa mencionar “Airbnb”?
Essa é justamente uma das questões submetidas ao Tema 1.443 do STJ. Enquanto não houver tese definitiva, não é prudente tratar a resposta como universal.
O condomínio pode exigir identificação dos hóspedes?
Regras proporcionais de controle de acesso e segurança podem ser legítimas, desde que respeitem a legislação, inclusive proteção de dados pessoais.
Fontes legais e jurisprudenciais
- Código Civil, especialmente arts. 1.336 e 1.351;
- Lei 8.245/1991, locação por temporada;
- Lei 14.405/2022;
- STJ, REsp 2.121.055/MG, Segunda Seção, julgamento em 7/5/2026;
- STJ, Tema Repetitivo 1.443.
Conteúdo informativo, atualizado em agosto de 2026. A solução jurídica depende dos fatos e documentos de cada caso.